Vad är bottenlån?
När en bostad köps måste minst 15 % av bostadens värde betalas med kontantinsats. Sedan kan bolånet delas upp av banken i topplån och bottenlån. Då bottenlånet har högst säkerhet ges även den lägsta räntesatsen på detta lån. Bolånet motsvarar upp till 85 % av bostadsvärdet men varierar även beroende på bankens bedömning av din ekonomi och betalningsförmåga. Resterande del består av kontantinsats som låntagaren själv måste finansiera.
Eftersom banken tar en risk vid varje lån vill de försäkra sig om att de kan täcka upp för förluster vid oförutsägbara händelser. Av den anledningen finns både bottenlån och topplån. Skillnaden vad som är topplån och bottenlån ligger i säkerheten, där räntan för bottenlån blir lägre eftersom risken är lägre för banken. Topplån är att betrakta som ett risklån där räntan är högre eftersom säkerheten är lägre från bankens perspektiv.
Ett bolån kan vara uppdelat där större delen är bottenlån och resterande del är topplån. Med andra ord kan banken erbjuda ett bolån där du kan baka in topplån i bottenlån för bostadsrätt. Då täcker exempelvis bottenlån 75 procent av bostadsvärdet, topplånet täcker 10 % och resterande 15 % utgör din handpenning. Eftersom villkoren varierar beroende på faktorer som din ekonomi och bankens praxis är det en god idé att vända sig till olika banker för att jämföra villkoren. Många gånger är villkoren förhandlingsbara.
Vi som låneförmedlare hjälper gärna dig att hitta de bästa alternativen för både topp- och bottenlån.
Villkoren för amorteringskrav varierar
Vad gäller amorteringskrav för bottenlån varierar dessa mellan olika banker. Vanligt är att amorteringsbeloppen grundas i lånets storlek i förhållande till bostadens värde. Om lånet till exempel täcker 50–70 % av värdet på bostaden kan amorteringsbeloppet vara någon procent av lånets totala storlek. Om lånet täcker ännu större del av bostadsvärdet kan det bli ytterligare någon procent. Hur amorteringen ser ut grundas också på hur du som låntagare väljer att amortera. Genom rak amortering sjunker räntan i takt med att din skuld till banken blir mindre. Vid varje amorteringstillfälle betalas samma summa under låneperioden.
Rör det sig om ett annuitetslån kommer räntan minska successivt under tidens gång, medan amorteringsbeloppen ökar. Den totala summan är alltid lika hög, men kostnaden för dig som låntagare minskar hela tiden. En viktig skillnad mellan amortering och ränta är att amortering aldrig är en kostnad eftersom det är pengar som du inte hade tidigare men nu förfogar över. Ränta är däremot en kostnad eftersom det kan betraktas som hyra för pengarna du lånar.
Ränta vid bottenlån
För att hålla nere kostnaden för lånet bör alltid flera långivare jämföras innan bolånet tecknas. Att se på de olika bankernas listränta eller snittränta kan vara vägledande men eftersom räntesatsen sätts individuellt är det inte förrän vid kontakt med banken som den slutgiltiga räntan anges. När bankerna jämföras är det viktigt att se på den totala kostnaden för lånet som uppkommer. En bank kan erbjuda lägst ränta på bottenlånet men kräva toppenlån med sämre ränta. Detta medan en annan bank erbjuder högre ränta på bottenlånet men i gengäld erbjuder hela lånesumman som bottenlån. Se därför inte enbart på räntenivån utan på helhetskostnaden.
Vilken bolåneränta du får har till stor del att göra med vilken bank du väljer, vilket kan ses genom officiella listräntor och jämförelse av historiska snitträntor. Som låntagare bör du vara medveten om att bankernas redovisade listräntor är de maximala – och om du inte förhandlar fram eller tar del av ränterabatter hamnar du sannolikt på den övre nivån. Vidare finns olika typer av räntor där såväl rörlig som bunden ränta kan vara fördelaktigt. För den som har stabil ekonomi är rörlig ränta ett bra alternativ eftersom det generellt sett är billigare, då banken inte är i behov av samma säkerhet. Rörlig ränta justeras var tredje månad och kan gå både upp och ner.
Vid bundna bolåneräntor kommer räntesatsen att vara oförändrad under bindningstiden som varierar mellan ett och tio år. Som låntagare kan det ge ökad trygghet eftersom du har full koll på kostnaderna genom hela perioden. Nackdelen är att du behöver betala ränteskillnadsersättning om du löser lånet tidigare. Bankens kalkylerade vinst behöver du därför betala oavsett hur snabbt lånet betalas tillbaka. Vi på Lånekoll kan hjälpa dig att förhandla fram de bästa villkoren utifrån dina förutsättningar. Som låntagare kan det exempelvis vara önskvärt att dela upp lånet, där en del består av rörlig ränta, medan andra delen består av bunden ränta. Risken är självfallet att du tvingas betala ränteskillnadsersättning om lånet är uppdelat med olika bindningstider. Skulle du vilja byta långivare kan det således kosta en del om du inte noga lägger upp en plan och väger mellan olika alternativ.
Hur påverkar säkerheten räntenivån på bolånet?
När bolånet tecknas får det maximalt vara på 85% av bostadens värde. Om så sker kan banken välja att erbjuda ett bottenlån och ett topplån. Bottenlånet har då lägst ränta. Topplånet har högre ränta eftersom det skapar något högre risk för banken. Om man räknar med att en bostad köps för 1miljon så läggs därmed 150.000kr i kontantinsats. I detta fall räknas med ett bottenlån på 700.000kr och topplån på 150.000kr.
Skulle priset på bostaden av någon anledning sjunka med 15% så finns fortfarande säkerhet för hela bolånet. Skulle personen sälja bostaden skulle lånet kunna betalas av. Det som förloras är den betalada kontantinsatsen. Om bostaden skulle sjunka i värde med 20% så är det delar av topplånet som inte kan betalas tillbaka om bostaden måste säljas. Det krävs en nedgång på hela 30% innan bottenlånet riskeras i detta exempel.
Vem kan ta ett bolån?
I princip kan vem som helst ta ett bolån så länge banken bedömer att de kommer få tillbaka sina pengar. Samtidigt finns vissa omständigheter som kan göra det svårt att få ett bolån beviljat. Grundkravet från de flesta banker är att du har en stadigvarande inkomst. För den som har betalningsanmärkningar kommer det vara svårt att få till ett bolån. Även om du har betalat av din skuld kommer uppgifterna finnas kvar i kreditupplysningsföretagens register i 3 år från det datum som skuldfrihet inträffade. Banker tar alltid en kreditupplysning på låntagare och det kan leda till många upplysningar. Eftersom många kreditupplysningar ger indikationer för banken att låntagaren planerar att ta flertalet lån kan det också påverka räntor negativt – eller i värsta fall göra att bolånet uteblir. Fördelen med att använda sig av Lånekoll är att vi endast tar en kreditupplysning som samtliga banker sedan kan ta del av. Det gör att risken minskar avsevärt att din kreditvärdighet hos Upplysningscentralen försämras.
För att ytterligare öka sannolikheten för att bolånet ska beviljas är en medlåntagare ett tänkbart alternativ. I praktiken innebär det att en eller flera personer delar solidariskt på betalningsansvaret med låntagaren, vilket i bankens ögon, ökar återbetalningsförmågan och säkerheten drastiskt. Lånsökare med betalningsanmärkningar eller låg inkomst bör ha i åtanke att banken kan komma att ställa krav på en medlåntagare för att bottenlån eller topplån ska beviljas. Självfallet går det utmärkt att sambo, familj eller vänner agerar som medlåntagare under förutsättning att de uppfyller de krav som banken ställer. Generellt behöver de uppfylla de kriterier som låntagaren själv inte gör – det vill säga frågor som rör betalningsanmärkningar eller stadigvarande inkomst. Den andra betydande faktorn har att göra med kontantinsatsen. Den som inte har 15 % av bostadsvärdet i handpenning kommer heller inte att kunna ta lån. Lösningen i många fall är att spara, alternativt att ta ett privatlån – också kallat topplån. Räntan vid topplån är aningen högre men kan vara det enda alternativet. Hos Lånekoll kan du få hjälp med ansökan om privatlån mellan 10 000 kronor och 600 000 kronor för att möjliggöra ett bottenlån för exempelvis köp av bostadsrätt.
Vad ska du tänka på?
Innan du börjar fundera på att köpa bostad bör du få till ett lånelöfte. Genom att ansöka hos oss sköter vi hela förhandlingen med banken. Ett lånelöfte ger bland annat svar på hur mycket banken är beredd att låna ut och är en garanti som vanligtvis varar i 6 månader. Fördelen är att det är helt kostnadsfritt och möjliggör att du kan göra en snabb bostadsaffär. Dessutom vet du hur långt du kan sträcka dig i budgivningen baserat på lånelöftet. Vidare tillkommer kostnader utöver bostaden. Vid fastighetsköp som inte innefattar bostadsrätt kan kostnader för lagfart och pantbrev uppstå. Innan du köper fastigheten är det även bra att känna till om det redan finns pantbrev i fastigheten. Se till att ha alla kringkostnader klara för dig i god tid då det underlättar planeringen avsevärt.
Lånekolls räntetabell för bolåneräntor
| Bindningstid | Lägsta ränta | Snittränta | Listränta | Snittrabatt | Senast ändrad |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 mån | 3.22 % | 3.75 % | 3.82 % | -0.07 % | 2024-11-12 |
| 1 år | 2.88 % | 3.35 % | 3.57 % | -0.22 % | 2024-11-12 |
| 2 år | 2.77 % | 3.01 % | 3.41 % | -0.4 % | 2024-11-12 |
| 3 år | 2.77 % | 3.01 % | 3.43 % | -0.42 % | 2024-11-12 |
| 4 år | 2.9 % | 3.13 % | 3.45 % | -0.32 % | 2024-11-12 |
| 5 år | 2.85 % | 2.95 % | 3.51 % | -0.56 % | 2024-11-12 |
| 7 år | 3.06 % | 3.18 % | 3.61 % | -0.43 % | 2024-11-12 |
| 10 år | 3.16 % | 3.41 % | 3.71 % | -0.3 % | 2024-11-12 |
I Lånekolls räntetabell hittar du våra bästa aktuella förmedlade bolåneräntor för olika bindningstider. Lägsta räntor baseras på våra samarbetsbankers lägsta erbjudna bolåneräntor med maximal rabatt för samtliga bindningstider.
Vi presenterar även snitträntor i vår räntetabell från månaden (oktober 2024). Snitträntor är den faktiska räntan som genomsnittet erhållit när de fått ett bolån förmedlat och utbetalt från Lånekolls bolånsamarbeten* under senaste månaden för olika bindningstider.
Listräntan i Lånekolls räntetabell baseras på den lägsta möjliga listränta som Lånekolls samarbetsbanker på bolån erbjuder. Listräntan visar "bankens högsta ränta". Den som skickar in en låneansökan genom Lånekoll och blir erbjuden lån kommer därmed aldrig att få en ränta som är högre än vad den valda banken anger som listränta. Däremot går det oftast att få en lägre ränta än denna nivå. Läs mer om listränta här.
Snittrabatten som Lånekolls räntetabell visar är den faktiska ränterabatten som genomsnittet erhållit när de fått ett bolån förmedlat och utbetalt från Lånekolls bolånsamarbeten* under senaste månaden för respektive bindningstid.
Lånekoll erbjuder bolån via samarbetspartners med bindningstiderna 3 månader, 1 års bindningstid, 2 års bindningstid, 3 års bindningstid, 4 års bindningstid, 5 års bindningstid, 7 års bindningstid och 10 års bindningstid.
* Lånekoll samarbetar med flera bolåneaktörer. I snitträntor används i första hand räntesnittet på alla Lånekolls kunder som fått ett lån utbetalt av Skandiabanken under senaste månaden på de löptider som erbjuds av banken. I andra hand används den lägsta genomsnittsräntan som Lånekolls samarbetsbanker publicerat för månaden på respektive löptid.